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70年代后期,新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年,新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮,兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层,楼面面积达86万方尺,大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙,外形巍峨壮观,富有现代化气息,与置地的康乐大厦遥遥相对,在设计上则比康乐大厦高出1尺,微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后,即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底,新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列,成为香港著名的大型地产集团之一。新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。手机赌场信誉网站此外,《联合声明》附件三又规定,在过渡时期港英政府每年批出的土地,限于50公顷,不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得,在扣除开发土地的平均成本之后,与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。

手机赌场信誉网站1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕1998年初农历新年后,香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位,引发1998年首轮减价战。当时,新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价,持货沉重的信和置业即时跟随,将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成,令呆滞的楼市转趋活跃。这次循环周期的上升阶段,基本上由3次升浪组成,第一次升浪自1985年至1989年,第二次升浪自1991年至1994年,第三次升浪自1995年至1997年,呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年,贯穿整个过渡时期,成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。

由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。诚然,“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场,以及香港整体经济的投机性、周期性,令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团,而几年以后又倒闭清盘,其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。踏入90年代以来,在多种复杂因素的推动下,香港的地产、楼市大幅飙升,拉动香港股市的大幅上涨,地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气,形成港元资产的急速膨胀,进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。手机赌场信誉网站香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕

新鸿基地产上市后,亦极为重视利用发行新股这一犀利武器,迅速扩大公司资产和规模。新地上市后,即利用上市集得的1亿元,再加上900万股新发行股票,以及向银行贷入1亿多元,购入了29个地盘,共43.8万方尺土地,此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后,新地多次开动印刷机印刷股票,透过发行新股换取其他上市公司股票,包括以200万新股换取大昌地产250万股股票,以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售,从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时,市值约4亿元,到1981年底已增加到43.77亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期,土地拍卖价格屡创新高,其中最瞩目的,要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月,置地在官地拍卖会上,以2.58亿元的高价,投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地,平均每方尺地价4 868元,创香港有史以来的最高地价纪录。当时,置地在竞投该幅土地时,美资财团曾虎视眈眈,摆出势在必得的架势,事后又扬言要控告拍卖官,说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍,而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。在楼市交投畅旺的气氛下,部分发展商乘势以低价推出豪宅新楼盘,包括火炭的骏景园、元朗加州豪园系列、将军澳新都城、北角港运城、荃湾愉景新城、京士柏帝庭园、屯门恒丰园、怡峰园以及大埔御峰苑等,结果市民蜂拥认购,发展商乘势加推及加价,仍无碍认购热潮,炒风再度转盛。其中,京士柏帝庭园一个排队轮购的筹价高达130多万元。据统计,1996年,豪宅售价的平均升幅达30%至40%,其中,港岛半山一些热门豪宅升幅甚至超过50%。在豪宅的带动下,各类楼宇售价均告上升,中小型住宅楼宇升幅约20至25%,甲级写字楼约20%,商铺约10%,而工业楼宇则持续处于消化、调整阶段。

恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。〔6〕 Nigel Cameron, The Hongkong Land Company Ltd.?鄄A Brief History, Offset Printing Co.,1979,pp.56.这一时期,由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%,香港物价全面上涨,在建筑成本中,工资普遍上涨30%以上,水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例,新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%,实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素,推动了香港楼价、租金的上升。

不过,90年代中期以后,怡和系海外发展屡遭挫折,置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底,置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖,可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初,置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权,然而被新地、恒地组成财团击败。至此,置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。手机赌场信誉网站地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。

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